Jedną z podstawowych czynności, jaką wykonuje rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny nieruchomości, są oględziny nieruchomości. Oględziny polegają na sprawdzeniu stanu faktycznego nieruchomości, jej cech jakościowych i ilościowych, a także na zrobieniu zdjęć i pomiarów. Oględziny mają na celu zweryfikowanie informacji podanych przez właściciela lub z dokumentacji, a także ujawnienie ewentualnych wad, uszkodzeń, ograniczeń prawnych lub innych okoliczności, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości.

Czy jednak zawsze konieczne są oględziny nieruchomości? Czy można dokonać wyceny nieruchomości bez oględzin? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna i zależy od wielu czynników. W niektórych sytuacjach oględziny nieruchomości mogą być niemożliwe lub utrudnione, np. gdy nieruchomość jest zamknięta, niedostępna, zniszczona, niezabudowana, odległa, niebezpieczna, objęta kwarantanną, czy gdy właściciel nie wyraża zgody na wejście na teren nieruchomości. W takich przypadkach rzeczoznawca majątkowy musi podjąć decyzję, czy może dokonać wyceny nieruchomości bez oględzin, czy też nie.

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości. Oględziny nieruchomości dokonuje się w możliwym do wykonania zakresie. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstąpienie od oględzin.

Odstąpienie od oględzin nieruchomości jest więc możliwe, ale tylko wtedy, gdy istnieją wyjątkowe okoliczności, które uniemożliwiają lub znacząco utrudniają przeprowadzenie oględzin. Rzeczoznawca majątkowy musi wtedy uzasadnić w operacie szacunkowym, dlaczego nie dokonał oględzin nieruchomości, jakie źródła informacji wykorzystał do opisu nieruchomości, jakie założenia przyjął do wyceny, jakie ograniczenia i niepewności występują w wycenie, oraz jak wpływają one na wynik wyceny. Rzeczoznawca majątkowy musi również poinformować zleceniodawcę o ryzyku związanym z wyceną nieruchomości bez oględzin i uzyskać jego pisemną zgodę na taką formę wyceny.

Wycena nieruchomości bez oględzin jest więc wyjątkiem, a nie regułą. Oględziny nieruchomości są nie tylko obowiązkiem, ale też prawem rzeczoznawcy majątkowego, który ma prawo do sprawdzenia stanu nieruchomości, którą wycenia. Oględziny nieruchomości są również gwarancją dla zleceniodawcy, że wycena jest dokładna, wiarygodna i zgodna z rzeczywistością.